房地产斥地周期长、资金回笼慢、运行复杂进程高档性情，房地产斥地生命周期一般触及到多个弥留节点世博体育APP最新版2024安卓最新版，从筹建、拿地、融资、斥地、预售、交房到尾盘处理。

从税务角度来看，房地产行业触及税种比较多且税收策略复杂，包括升值税、企业所得税、地皮升值税、附加税、房产税、地皮使用税、印花税等诸多税费，而况不同阶段税收处理互异很大，因此全主见全程知悉房地产斥地纳税实务问题，防患税收风险，作念好纳税策划，让企业对内利润可期，对外风险可控成为每个财税东谈主员温顺的焦点问题。

本文将从公司建树、拿地、斥地、预售、竣备设施触及的税收策略进行逐个先容。

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企业建树阶段纳税实务

房地产斥地企业在建树阶段,需要合乎《公司法》等相关法律规章的王法；在税务处理上,触及缴纳印花税、契税等涉税事项。

一、印花税

1.营业账簿

根据《印花税法》王法，应税营业账簿的计税依据，为账簿纪录的实收老本（股本）、老本公积臆想金额，税率为0.25‰，印花税的纳税义务发生时间为纳税东谈主书立应税凭证或者完成证券往来确当日。

实务中税务机关大多以企业实际收到出资款确当日为纳税义务发生时间。

2.财产转动书据

要是房地产斥地企业接受出资者以地皮使用权或者房产等非货币财产出资的，根据《财政部、国度税务总局对于印花税多少策略的示知》（财税[2006]162号）的王法，对地皮使用权出让合同、地皮使用权转让合同按产权转动书据征收印花税，按合同纪录金额的0.5‰缴纳印花税，印花税的纳税义务发生时间为纳税东谈主书立应税凭证确当日。

二、契税

房地产斥地企业接受出资者以地皮使用权或者房产等非货币财产出资的，根据《契税法》王法，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等花式转动地皮、房屋权属的，应当依照本规章则征收契税。

1.计税依据

①地皮使用权出让、出售，房屋买卖，为地皮、房屋权属转动合同确定的成交价钱，包括应托付的货币以及什物、其他经济利益对应的价款；

②地皮使用权互换、房屋互换，为所互换的地皮使用权、房屋价钱的差额；

③地皮使用权赠与、房屋赠与以相等他莫得价钱的转动地皮、房屋权属行为，为税务机关参照地皮使用权出售、房屋买卖的市集价钱照章审定的价钱。

纳税东谈主文告的成交价钱、互换价钱差额澄莹偏低且无正派原理的，由税务机关依照《中华东谈主民共和国税收征收处分法》的王法审定。

2.税率

根据《契税法》王法，契税税率为3%至5%。

具体适用税率，由省、自治区、直辖市东谈主民政府在前款王法的税率幅度内建议，报同级东谈主民代表大会常务委员会决定，并报世界东谈主民代表大会常务委员会和国务院备案。

3.纳税义务发生时间

为纳税东谈主缔结地皮、房屋权属转动合同确当日，或者纳税东谈主取得其他具有地皮、房屋权属转动合同性质凭证确当日。

纳税东谈主应当在照章办理地皮、房屋权属登记手续前文告缴纳契税。

房地产斥地企业纳税实务分析

地皮得回阶段纳税实务

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得回地皮使用权是房地产面目斥地的要紧条目，跟着我国地皮使用轨制转变的深刻和地皮处分花式的缓缓范例，当今地皮出让的主要花式是，由场地地皮储备中心征用地皮，流程前期斥地，然后以招标、拍卖、挂牌等花式出让给地皮使用东谈主。

在纳税处理方面主要触及契税、耕地占用税、印花税和地皮使用税等税种，具体分析如下：

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一、印花税

根据《财政部、国度税务总局对于印花税多少策略的示知》（财税[2006]162号）的王法，对地皮使用权出让合同、地皮使用权转让合同按产权转动书据征收印花税，按合同纪录金额的0.5‰缴纳印花税，印花税的纳税义务发生时间为纳税东谈主书立应税凭证确当日。

二、契税

根据《契税法》王法，在中华东谈主民共和国境内转动地皮、房屋权属，承受的单元和个东谈主为契税的纳税东谈主，应当依照本规章则缴纳契税。

1.计税依据

按照财政部、税务总局公告2021年第23号王法，地皮使用权出让的，计税依据包括地皮出让金、地皮补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、什物配建房屋等应托付的货币以及什物、其他经济利益对应的价款。

2.税率

根据《契税法》王法，契税税率为3%至5%。

具体适用税率，由省、自治区、直辖市东谈主民政府在前款王法的税率幅度内建议，报同级东谈主民代表大会常务委员会决定，并报世界东谈主民代表大会常务委员会和国务院备案。

3.纳税义务发生时间

为纳税东谈主缔结地皮、房屋权属转动合同确当日，或者纳税东谈主取得其他具有地皮、房屋权属转动合同性质凭证确当日。

纳税东谈主应当在照章办理地皮、房屋权属登记手续前文告缴纳契税。

三、耕地占用税

根据《中华东谈主民共和国耕地占用税法》王法，在中华东谈主民共和国境内占用耕地斥地建筑物、构筑物或者从事非农业斥地的单元和个东谈主，为耕地占用税的纳税东谈主，应当依照本规章则缴纳耕地占用税。

1.计税依据

耕地占用税以纳税东谈主实际占用的耕大地积为计税依据，按照王法的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税东谈主实际占用的耕大地积（平方米）乘以适用税额。

2.税率

①东谈主均耕地不逾越一亩的地区（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单元，下同），每平方米为十元至五十元；

②东谈主均耕地逾越一亩但不逾越二亩的地区，每平方米为八元至四十元；

③东谈主均耕地逾越二亩但不逾越三亩的地区，每平方米为六元至三十元；

④东谈主均耕地逾越三亩的地区，每平方米为五元至二十五元。

各地区耕地占用税的适用税额，由省、自治区、直辖市东谈主民政府根据东谈主均耕大地积和经济发展等情况，在前款王法的税额幅度内建议，报同级东谈主民代表大会常务委员会决定，并报世界东谈主民代表大会常务委员会和国务院备案。

3.纳税义务发生时间

地占用税的纳税义务发生时间为纳税东谈主收到当然资源阁下部门办理占用耕地手续的书面示知确当日。纳税东谈主应当自纳税义务发生之日起三旬日内文告缴纳耕地占用税。

四、城镇地皮使用税

根据《中华东谈主民共和国城镇地皮使用税暂行条例》王法，在城市、县城、建制镇、工矿区界限内使用地皮的单元和个东谈主，为城镇地皮使用税的纳税东谈主，应当依照本条例的王法缴纳地皮使用税。

1.计税依据

地皮使用税以纳税东谈主实际占用的地皮面积为计税依据，依照王法税额狡计征收。

2.税率

地皮使用税每平方米年税额如下：

①大城市1.5元至30元；

②中等城市1.2元至24元；

③小城市0.9元至18元；

④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

省、自治区、直辖市东谈主民政府依据上述税额幅度内，根据市政斥地气象、经济高贵进程等条目，确定所辖地区的适用税额幅度。

3.纳税义务发生时间

按照《财政部 国度税务总局对于房产税城镇地皮使用税联系策略的示知》（财税〔2006〕186号）王法，以出让或转让花式有偿取得地皮使用权的，应由受让方从合同商定托付地皮时间的次月起缴纳城镇地皮使用税；合同未商定托付地皮时间的，由受让方从合同缔结的次月起缴纳城镇地皮使用税。

房地产斥地企业纳税实务分析

斥地斥地阶段纳税实务

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斥地施工是房地产斥地的弥留阶段，在此阶段，房地产斥地企业要在地皮上完成面目斥地，酿成最终斥地家具。

这一阶段，房地产斥地企业营改增前触及的税金较少，然则营改增后，全靠该阶段积聚进项税额，后续企业所得税计税成本的扣除以及地皮升值税扣除面目金额实在定，也依赖于该阶段成本的证据和核算，该阶段纳税实务具体分析如下：

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一、印花税

斥地阶段触及多样招采合同、融资借款合同的缔结，主要触及的印花税有以下情形：

1.计税依据及税率

（1）斥地工程合同：计税依据为合同价款金额，不包括列明的升值税税款，税率万分之三。

（2）买卖合同：计税依据为合同价款金额，不包括列明的升值税税款，税率万分之三。

（3）借款合同：计税依据为借款金额，税率万分之零点五。

（4）租借合同：计税依据为合同商定的租借金额，不包括列明的升值税税款，税率千分之一。

（5）承揽合同：计税依据为合同商定的薪金报额，不包括列明的升值税税款，税率万分之三。

2.纳税义务发生时间

印花税的纳税义务发生时间为纳税东谈主书立应税凭证确当日。

二、房产税

1.基本王法

根据《房产税暂行条例》王法，房产税由产权通盘东谈主缴纳，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值狡计缴纳，税率为1.2%；房产出租的，以房产房钱收入为房产税的计税依据，税率为12%。

2. 纳税界限

依据国税发（2003）89号第一条王法，房地产斥地企业斥地的商品房在出售前，对房地产斥地企业而言是一种家具，因此，对房地产斥地企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产斥地企业已使用或出租、出借的商品房应按王法征收房产税。

因此，对房地产斥地企业诈欺斥地家具算作售楼部、样板间使用的，视为已使用，应从价计征房产税。

3.纳税义务发生时间

根据《国度税务总局对于房产税、城镇地皮使用税联系策略王法的示知》（国税发[2003]89号）第二条，对于确定房产税、城镇地皮使用税纳税义务发生时间问题：

（一）购置新建商品房，自房屋托付使用之次月起计征房产税和城镇地皮使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转动、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属文凭之次月起计征房产税和城镇地皮使用税。

（三）出租、出借房产，自托付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇地皮使用税。

（四）房地产斥地企业私用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或托付之次月起计征房产税和城镇地皮使用税。

4.纳税文告

根据《中华东谈主民共和国房产税暂行条例》第七条王法，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市东谈主民政府王法。

房地产斥地企业纳税实务分析

房产预售阶段纳税实务

绪论：

当今房产主要销售模式为商品房预售，该阶段是房地产斥地企业取得收入、罢了资金回笼的弥留阶段，亦然各税费缴纳比较逼近的一个阶段，该阶段触及升值税、城市孤寒斥地税、磨真金不怕火费附加、场地磨真金不怕火费附加、地皮升值税、企业所得税和印花税等税种，具体分析如下：

印花税：

根据《印花税法》王法，地皮使用权、房屋等建筑物和构筑物通盘权转让书据(不包括地皮承包经营权和地皮经营权转动) 按照产权转动书据征收印花税，计税依据为产权转动书据所列的金额，不包括列明的升值税税款，税率为销售价款的万分之五。

升值税预缴：

根据《国度税务总局公告2016年第18号》王法，一般纳税东谈主领受预收款花式销售自行斥地的房地产面目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴升值税。

应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%。

备注：预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款、定金。

城市孤寒斥地税、磨真金不怕火费附加、场地磨真金不怕火费附加：

城市孤寒斥地税、磨真金不怕火费附加、场地磨真金不怕火费附加以实际缴纳的升值税税额为计税依据，应纳税额=实际缴纳的升值税*适用税率。

相关税率如下：

（1）城建税实行地区隔离比例税率，共分三档：市区税率（含撤县建市）7%；县城、镇5%；非市区县城、镇1%；

（2）磨真金不怕火费附加税率是3%；

（3）场地磨真金不怕火费附加税率是2%。

地皮升值税预缴：

根据《地皮升值税暂行条例实施确定》王法，纳税东谈主在面目沿路完竣结算前转让房地产取得的收入，由于触及成本确定或其他原因，而无法据以狡计地皮升值税的，不错预征地皮升值税，待该面目沿路完竣、办理结算后再进行清理，多退少补。

1.地皮升值税预缴计税依据

根据《国度税务总局对于营改增后地皮升值税多少征管王法的公告》（国度税务总局公告2016年第70号）王法，为便捷纳税东谈主，简化地皮升值税预纳税款狡计，房地产斥地企业领受预收款花式销售自行斥地的房地产项方针，可按照以下设施狡计地皮升值税预征计征依据：地皮升值税预征的计征依据=预收款-应预缴升值税税款。

2.土增税预征率

具体见识由各省、自治区、直辖市场地税务局根据当地情况制定。

如贵州省，根据《贵州省场地税务局对于诊治地皮升值税预征率问题的示知》（黔地税发[2008]61号）王法，土增税预征率：（1）平素圭表住宅，预征率为1%;（2）非平素圭表住宅，预征率为2%;（3）营业用房，预征率为3%;（4）其他房产，预征率为1.5%。

3.地皮升值税预缴税额狡计

应预缴土增税=（预收款-应预缴升值税税款）*预征率。

企业所得税预缴：

根据《国度税务总局对于印发〈房地产斥地经营业务企业所得税处理见识〉的示知》（国税发〔2009〕31号）王法，企业销售未完工斥地家具取得的收入，应先按瞻望计税毛利率分季（或月）狡计出瞻望毛利额，计入当期应纳税所得额。

1.计税毛利率实在定

企业销售未完工斥地家具的计税毛利率由各省、自治、直辖市国度税务局、场地税务局按下列王法进行确定：

①斥地面目位于省、自治区、直辖市和洽商单列市东谈主民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

②斥地面目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

③斥地面目位于其他地区的，不得低于5%。

④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

2. 瞻望毛利额狡计

瞻望毛利额=当期计税收入*瞻望毛利率=当期预收账款/（1+税率或征收率）*瞻望毛利率。

房地产斥地企业纳税实务分析

面目托付阶段纳税实务-升值税

绪论：

房地产面目竣备托付，是房地产税收处分一个弥留阶段，是各项税收策略贯彻施行的弥留阶段，与预售预缴阶段的税收比较，升值税、企业所得税、地皮升值税存在补抵问题，面目完工验收，房地产的三大税种要进行过后诊治清理职责，具体分析如下：

升值税：

1.升值税纳税义务发生时间

根据《房地产斥地企业销售自行斥地的房地产面目升值税征收处分暂行见识》（国度税务总局公告2016年第18号）第十四条王法，一般纳税东谈主销售自行斥地的房地产面目适用一般计税设施，应按照《营业税改征升值税试点实施见识》（财税〔2016〕36号文献）第四十五条王法的纳税义务发生时间。

具体到房地产行业，暂无世界调处施行圭表，针对该策略“发生应税行为”的清爽，并结伙实务中某些税务机关的施行口径，现对房地产行业的升值税纳税义务发生时间归纳如下：

①对房地产斥地企业销售房地产斥地项方针，以房地产斥地企业将不动产托付给买受东谈主确本日算作应税行为发生的时间。托付时间以《商品房买卖合同》上商定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同商定时间的，以实际托付时间为准。先开具发票的，为开具发票确本日。

②对于视同销售不动产行为的，因不需要收取销售款项，房地产公司也不需要开具发票，是以应当以实际交房日和不动产权属日哪个日历在前，以哪个日历为纳税义务发生时间。

升值税销售额：

根据《房地产斥地企业销售自行斥地的房地产面目升值税征收处分暂行见识》（国度税务总局公告2016年第18号）王法，房地产斥地企业中的一般纳税东谈主销售自行斥地的房地产面目，适用一般计税设施计税，按照取得的沿路价款和价外用度，扣除当期销售房地产面目对应的地皮价款后的余额狡计销售额。

销售额=（沿路价款和价外用度-当期允许扣除的地皮价款）÷（1+9%）。

当期允许扣除的地皮价款=（当期销售房地产面目建筑面积÷房地产面目可供销售建筑面积）×支付的地皮价款。

当期销售房地产面目建筑面积，是指当期进行纳税文告的升值税销售额对应的建筑面积。

房地产面目可供销售建筑面积，是指房地产面目不错出售的总建筑面积，不包括销售房地产面目时未单独作价结算的配套寰球设施的建筑面积。《国度税务总局对于地皮价款扣除时间等升值税征管问题的公告》(国度税务总局公告2016年第86号)明确“当期销售房地产面目建筑面积”“房地产面目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

支付的地皮价款，是指向政府、地皮处分部门或受政府请托收取地皮价款的单元奏凯支付的地皮价款。另根据《对于明确金融房地产斥地 磨真金不怕火扶植劳动等升值税策略的示知》（财税〔2016〕140号）第七条王法，在取得地皮时向其他单元或个东谈主支付的拆迁补偿用度也允许在狡计销售额时扣除。纳税东谈主按上述王法扣除拆迁补偿用度时，应提供拆迁条约、拆迁两边支付和取得拆迁补偿用度凭证等大要说明拆迁补偿用度真确性的材料。

备注：一般纳税东谈主销售自行斥地的房地产老面目适用简便计税设施计税的，以取得的沿路价款和价外用度为销售额，不得扣除对应的地皮价款。

升值税应纳税额：

①一般计税

一般纳税东谈主销售自行斥地的房地产面目适用一般计税设施计税的，应按照《营业税改征升值税试点实施见识》(财税[2016]36号）文献第四十五条王法的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率狡计当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向阁下税务机关文告纳税。未抵减完的预缴税款不错结转下期不时抵减。

应纳税额=销项税额-进项税额-已预缴升值税= (沿路价款和价外用度-当期允许扣除的地皮价款)÷(1+9%) ×9% -进项税额-已预缴升值税。

②简便计税

适用简便计税设施计税的房地产面目，应按照《试点实施见识》第四十五条王法的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率狡计当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向阁下税务机关文告纳税。未抵减完的预缴税款不错结转下期不时抵减。

应纳税额=沿路价款和价外用度÷(1+5%) ×5% -已预缴税款。

值税税额为计税依据，应纳税额=实际缴纳的升值税*适用税率。

房地产斥地企业纳税实务分析

面目托付阶段纳税实务-企业所得税

企业所得税：

1.完工家具实在定

对于完工家具实在定，根据文献王法合乎下列条目之一的，应视为还是完工：

（一）斥地家具完竣说明材料已报房地产处分部门备案；

（二）斥地家具已脱手插足使用；

（三）斥地家具已取得了开动产权说明。

企业所得税收入实在定：

依据《房地产斥地经营业务企业所得税处理见识》，企业通过精采缔结《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应证据为销售收入的罢了，具体为：

（一）领受一次性全额收款花式销售斥地家具的，应于实际收讫价款或取得提真金不怕火价款把柄（职权）之日，证据收入的罢了。

（二）领受分期收款花式销售斥地家具的，应按销售合同或条约商定的价款和付款日证据收入的罢了。付款方提前付款的，在实际付款日证据收入的罢了。

（三）领受银行按揭花式销售斥地家具的，应按销售合同或条约商定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日证据收入的罢了，余款在银行按揭贷款办理转账之日证据收入的罢了。

（四）领受请托花式销售斥地家具的，应按以下原则证据收入的罢了：

①领受支付手续费花式请托销售斥地家具的，应按销售合同或条约中商定的价款于收到受托方已销斥地家具清单之日证据收入的罢了。

②领受视同买断花式请托销售斥地家具的，属于企业与购买方缔结销售合同或条约，或企业、受托方、购买方三方共同缔结销售合同或条约的，要是销售合同或条约中商定的价钱高于买断价钱，则应按销售合同或条约中商定的价钱狡计的价款于收到受托方已销斥地家具清单之日证据收入的罢了；要是属于前两种情况中销售合同或条约中商定的价钱低于买断价钱，以及属于受托方与购买方缔结销售合同或条约的，则应按买断价钱狡计的价款于收到受托方已销斥地家具清单之日证据收入的罢了。

③领受基价（保底价）并实行超基价两边分红花式请托销售斥地家具的，属于由企业与购买方缔结销售合同或条约，或企业、受托方、购买方三方共同缔结销售合同或条约的，要是销售合同或条约中商定的价钱高于基价，则应按销售合同或条约中商定的价钱狡计的价款于收到受托方已销斥地家具清单之日证据收入的罢了，企业按王法支付受托方的分红额，不得奏凯从销售收入中减除；要是销售合同或条约商定的价钱低于基价的，则应按基价狡计的价款于收到受托方已销斥地家具清单之日证据收入的罢了。属于由受托方与购买方奏凯缔结销售合同的，则应按基价加上按王法取得的分红额于收到受托方已销斥地家具清单之日证据收入的罢了。

④领受包销花式请托销售斥地家具的，包销期内可根据包销合同的联系商定，参照上述1至3项王法证据收入的罢了；包销期满后尚未出售的斥地家具，企业应根据包销合同或条约商定的价款和付款花式证据收入的罢了。

计税成本确定：

企业在进行成本、用度的核算与扣除时，必须按王法区分技艺用度和斥地家具计税成本、已销斥地家具计税成本与未销斥地家具计税成本。企业发生的技艺用度、已销斥地家具计税成本、营业税金及附加、地皮升值税准予当期按王法扣除。

①以正当凭证算作税前扣除说明

企业在结臆想税成本时其实际发生的支拨应当取得但未取得正当把柄的，不得计入计税成本，待实际取得正当把柄时，再按王法计入计税成本。

②房地产企业不错预提成本扣除

除以下几项预提（顶住）用度外，计税成本均应为实际发生的成本：

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在说明而已充分的前提下，其发票不及金额不错预提，但最高不得逾越合同总金额的10%。

（二）寰球配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造用度。此类寰球配套设施必须合乎已在售房合同、条约或告白、模子中明确喜悦建造且不可根除，或按照法律规章王法必须配套建造的条目。

（三）应向政贵寓交但尚未上交的报批报建用度、物业完善用度不错按王法预提。物业完善用度是指按王法应由企业承担的物业处分基金、公建维修基金或其他专项基金。

企业所得税汇算纳税文告：

①一般王法

根据《中华东谈主民共和国企业所得税法》第五十四条王法：企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税文告表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。

②完工家具汇算

根据《国度税务总局对于印发〈房地产斥地经营业务企业所得税处理见识〉的示知》（国税发〔2009〕31号）王法，斥地家具完工后，企业应实时结算其计税成本并狡计此前销售收入的实际毛利额，同期将其实际毛利额与其对应的瞻望毛利额之间的差额，计入昔时度企业本面目与其他面目并吞狡计的应纳税所得额。

③税收处罚

根据国税发[2009]31文第三十五条，斥地家具完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前聘用确定计税成本核算的隔断日，不得滞后。凡已完工斥地家具在完工年度未按王法结臆想税成本，阁下税务机关有权确定或审定其计税成本，据此进行纳税诊治，并按《中华东谈主民共和国税收征收处分法》的联系王法对其进行处理。

房地产斥地企业纳税实务分析

面目托付阶段纳税实务-地皮升值税

地皮升值税

1.清理单元

根据《国度税务总局对于房地产斥地企业地皮升值税清理处分联系问题的示知》（国税发〔2006〕187号）王法，地皮升值税以国度联系部门审批的房地产斥地面目为单元进行清理，对于分期斥地的面目，以分期面目为单元清理。

2.清理条目

根据《国度税务总局对于房地产斥地企业地皮升值税清理处分联系问题的示知》（国税发〔2006〕187号）王法：

（一）合乎下列情形之一的，纳税东谈主应进行地皮升值税的清理：

①房地产斥地面目沿路完竣、完成销售的；

②全体转让未完竣决算房地产斥地项方针；

③奏凯转让地皮使用权的。

（二）合乎下列情形之一的，阁下税务机关可要求纳税东谈主进行地皮升值税清理：

①已完竣验收的房地产斥地面目，已转让的房地产建筑面积占通盘面目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未逾越85%，但剩余的可售建筑面积还是出租或私用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税东谈主肯求刊出税务登记但未办理地皮升值税清理手续的；

④省税务机关王法的其他情况。

3.斥地家具类型的分歧

房地产斥地企业在房地产斥地面目中既建造平素圭表住宅，又建造其他类型房地产的，在地皮升值税清理时，应当按“平素圭表住宅”和“其他类型房地产”分别狡计升值额、升值率，缴纳地皮升值税。平素圭表住宅升值率未逾越20％的，免征地皮升值税；升值率逾越20％的，应全额征收地皮升值税。

4.土增税清理收入

①基本王法

根据《国度税务总局对于营改增后地皮升值税多少征管王法的公告》（国度税务总局公告2016年第70号）王法，营改增后，纳税东谈主转让房地产的地皮升值税应税收入不含升值税。适用升值税一般计税设施的纳税东谈主，其转让房地产的地皮升值税应税收入不含升值税销项税额；适用简便计税设施的纳税东谈主，其转让房地产的地皮升值税应税收入不含升值税应纳税额。

②视同销售

纳税东谈主将斥地家具用于员工福利、奖励、对外投资、分拨给推动或投资东谈主、补偿债务、调换其他单元和个东谈主的非货币性金钱等，发生通盘权转动时应视同销售房地产，其收入应按照《国度税务总局对于房地产斥地企业地皮升值税清理处分联系问题的示知》（国税发〔2006〕187号）第三条王法施行。纳税东谈主安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项方针证据，应按照《国度税务总局对于地皮升值税清理联系问题的示知》（国税函〔2010〕220号）第六条王法施行。

5.地皮升值税扣除面目界限

①取得地皮使用权所支付的金额：为取得地皮使用权所支付的地价款和按国度调处王法缴纳的联系用度。

②房地产斥地成本：包括地皮征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装配工程费、基础设施费、寰球配套设施费、斥地盘曲用度。

③房地产斥地用度：具体包括与斥地面目联系的销售用度、处分用度、财务用度。

对于斥地用度在土增税扣除的王法：

花式1：财务用度中的利息支拨，凡大要按转让房地产面目狡计摊派并提供金融机构说明的，允许据实扣除，但最高不成逾越按买卖银行同类同期贷款利率狡计的金额。其他房地产斥地用度，在按照“取得地皮使用权所支付的金额” 与“房地产斥地成本” 金额之和的5%以内狡计扣除。

花式2：凡不成按转让房地产面目狡计摊派利息支拨或不成提供金融机构说明的，房地产斥地用度在按“取得地皮使用权所支付的金额” 与“房地产斥地成本” 金额之和的10%以内狡计扣除。

备注：纳税东谈主既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产斥地用度狡计扣除时不成同期适用以上所述两种见识。

④与转让房地产联系的税金：具体包括营改增前实际缴纳的营业税、城市孤寒斥地税、磨真金不怕火费附加。营改增后允许扣除的城市孤寒斥地税、磨真金不怕火费附加。

《国度税务总局公告2016年第70号》王法，营改增后，房地产斥地企业实际缴纳的城市孤寒斥地税、磨真金不怕火费附加，凡大要按清理面目准确狡计的，允许据实扣除。凡不成按清理面目准确狡计的，则按该清理面目预缴升值税时实际缴纳的城建税、磨真金不怕火费附加扣除。

⑤加计扣除：是指按本条①、②项金额之和加计20%的扣除。

6.地皮升值税应纳税额狡计

地皮升值税应纳税额=升值额*适用税率-扣除面目金额*速算扣除所有这个词。

升值额=转让房地产收入总数-扣除面目金额臆想。

适用税率、速算扣除所有这个词根据升值率确定（其中升值率=升值额÷ 扣除面目金额），具体见下表：

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7.尾盘销售土增税应纳税所得额狡计

根据《国度税务总局对于房地产斥地企业地皮升值税清理处分联系问题的示知》（国税发〔 2006〕187号）第八条王法， 在地皮升值税清理时未转让的房地产，清理后销售或有偿转让的，纳税东谈主应按王法进行地皮升值税的纳税文告，扣除面目金额按清理时的单元建筑面积成本用度乘以销售或转让面积狡计。

单元建筑面积成本用度=清理时的扣除面目总金额÷清理的总建筑面积。

扣除面目金额=单元建筑面积成本用度*再转让房地产面积。

升值额=再转让房地产收入-扣除面目金额。

升值率=升值额÷ 扣除面目金额。

再根据升值率确定新适用税率和新速算扣除所有这个词。

再转让房地产应纳地皮升值税税额=升值额*新适用税率-扣除面目金额*新速算扣除所有这个词。

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